Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement en France que vous souhaitez vendre ? La valeur de votre bien immobilier a doublé depuis votre acquisition et vous craignez d’être lourdement imposé sur la plus-value ?
En tant que non-résident, vous êtes soumis à l’imposition et aux prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier en France aux mêmes taux que les résidents. Mais vous bénéficiez de certaines exonérations.
Nouveauté de la loi de finance 2019
Exonération de plus value sur la vente de la résidence principale si la vente a lieu dans l’année qui suit le départ de France. Les détails ci-dessous et dans notre article sur les nouveautés fiscales 2019.
Impôt et prélèvements sociaux
=> Un impôt de 19%
Depuis début 2015, le taux d’imposition sur les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier situé en France par un non-résident a diminué. Pour les français domiciliés en dehors de l’Union Européenne, ce taux est passé de 33,33% à 19%.
=> auquel il faut ajouter CSG/CRDS de 17,2%
A ce taux de 19% il faut ajouter le montant des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% qui s’appliquent sur les plus-values réalisées par les non résidents.
Exonérations
=> Vente de la résidence principale
Un non-résident qui cède le bien immobilier qui constituait sa résidence principale en France à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France, est désormais totalement exonéré de plus-value de cession (art. 244 bis A CGI). Cela sous 2 conditions cumulatives :
- qu’il cède son bien au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert de son domicile fiscal hors de France, et
- qu’il n’ait pas mis sa « résidence principale » à la disposition d’un tiers entre son transfert de domicile et la cession, et ce à titre gratuit ou onéreux.
=> Exonérations spécifiques pour les non-résidents
Les non résidents bénéficient d’une exonération dans la limite de 150.000€ de plus-value nette par contribuable pour la vente d’un logement situé en France, même si ce bien est loué (art.150UII2e CGI)
Toutefois, cette exonération s’applique sous conditions :
- Le non-résident doit pouvoir justifier d’avoir été fiscalement domicilié en France de façon continue pendant au moins deux ans.
- L’exonération ne s’applique que lors de la vente d’un logement (maison ou appartement d’habitation). La vente de terrain ne permet pas de bénéficier de cette exonération.
- L’exonération ne peut s’appliquer qu’une seule fois, qu’à une seule résidence.
- Pas d’exonération si le bien est détenu par une SCI.
- L’exonération est limitée à 150.000 €. Au delà de cette somme, la plus-value est soumise à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Cependant, ce plafond de 150.000 € s’apprécie par cédant. Ainsi, si le bien est vendu par un couple ou une indivision, l’abattement de 150 000 EUR s’applique sur la part de chacun.
- Lorsque le bien est loué, l’exonération s’applique si la vente a lieu au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France (nouveauté loi de finance 2019).
- L’exonération s’applique sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.
=> Exonération pour durée de détention
Sauf si l’on bénéficie d’une exonération ci-dessus, il faut attendre 22 ans pour être totalement exonéré de plus-value immobilière, et 30 ans pour être exonéré totalement des prélèvements sociaux sur les plus-values.
Après la 5ème année, la durée de détention du bien vient réduire l’impôt de plus-value et les prélèvements sociaux, suivant des barèmes fixés par l’administration. Pour compliquer le calcul, les deux barèmes sont différents. Ainsi, du fait de ces réductions par année de détention, la plus-value est entièrement exonérée d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30ans.
Exemple
M et Mme Expat, résidents à Singapour, sont propriétaires d’une maison dans les Yvelines. Ils l’ont achetée en 2003 au prix de 500.000€. Ils sont depuis deux ans résidents fiscaux à Singapour. Cette maison, qui était avant leur départ de France leur résidence principale, est occupée par des locataires. Ils vendent ce bien en 2019 pour un montant de 1.000.000€. M et Mme Expat peuvent bénéficier de l’exonération pour vente d’un logement en France par des non-résidents. Ils remplissent les conditions. 1-ils sont ressortissants européens. 2-non résidents fiscaux en France, mais ont été résidents fiscaux en France pendant au moins deux années continues. 3-ils vendent un logement. Ils n’ont pas la libre disposition du bien puisque celui-ci est loué. Mais la vente intervient avant le 31 décembre de la 10e année qui suit leur départ de France et leur changement de domicile fiscal. En outre, ils n’ont encore jamais bénéficié de cette exonération. Ils sont tous les deux propriétaires. Par conséquent, ils peuvent bénéficier d’une exonération totale de 300.000€ sur la plus-value nette (150.000€ par époux). Dans cet exemple, M et Mme Expat sont exonérés d’impôt et de prélèvements sociaux sur la plus-value .
Dans l'exemple de M et Mme Expat :
Prix de cession à prendre en compte :
Prix de cession indiqué dans l'acte de vente
- frais supportés lors de la vente (commission agence)
= 1 000 000 – 30 000= 970 000
Prix d’acquisition à prendre en compte :
prix d’acquisition figurant dans l’acte
+ frais acquisition (sur justificatifs ou au forfait 7,5% sur le prix)
+ financement travaux si la vente a lieu plus de 5 ans après l'acquisition (sur justificatifs ou 15% sur prix acquisition)
= 500 000 + (500 000 x 7,5%) + (500 000 x 15%) = 612 500
PV brute= 970 000 – 612 500= 357 500
Déduction des abattements:
Application des abattements pour durée de détention selon les barèmes (16ans) pour déterminer l'assiette de l'impôt (IPV) et celle des prélèvements sociaux (PS).
Assiette IPV= 357 500 – (357 500 x 66%) = 121550
Assiette PS= 357 500 – (357 500 x 18.15%) = 291362.5
Déduction de l'exonération au titre de la cession d’un logement par un non résident - 150 000 x2
(déduction de 2x 150 000 EUR car 2 vendeurs)
PV nette imposable = Assiette IPV - exonération :
121550 - 300 000 = 0
PV nette imposable au PS= Assiette PS - exonération :
291362.5 - 300 000 = 0
Plus value:
Impôt PV= PV nette imposable x 19%: 0 x 19% = 0
PS= PV nette imposable x 17,2% = 0
La plus value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier, c’est-à-dire la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, résumée par la formule : Prix de cession - Prix d'acquisition = Plus-value brute.
Étant précisé que pour ce calcul :
- Le prix d’acquisition est majoré notamment :
des frais d’acquisition (frais dits “de notaire” sur justificatifs ou forfaitairement à hauteur de 7.5% du prix d'acquisition)
des dépenses de travaux (sur justificatifs ou forfaitairement à hauteur de 15% du prix d’acquisition) à condition que la vente ait lieu plus de 5 ans après l’acquisition.
- Le prix de cession est diminué, sur justificatifs, des frais supportés par le vendeur (frais de diagnostics immobiliers, commission versée à une agence immobilière).
Sur le montant de plus-value brute obtenu, plusieurs abattements peuvent être appliqués :
pour durée de détention à compter de la sixième année de détention.
selon les barèmes fixés par l'administration fiscale.
Un abattement exceptionnel de 25% sous conditions.
Schématiquement :
PV brute = (Prix cession – frais supportés par le vendeur) – (prix acquisition + frais d’acquisition + montant des travaux)
PV nette = PV nette – abattements pour durée de détention
Le taux de 19% d'imposition sur les plus-values et le taux de 17,2% de prélèvements sociaux sont appliqués à la PV nette.
Sources :
art. 244 bis A CGI
art.150UII2e CGI
www.impots.gouv.fr
www.notaires.fr
Caroline Combaz
