Nouvelle année signifie aussi nouvelle loi de finance et nouvelles règles fiscales. Quelles mesures intéressent les non-résidents propriétaires de biens immobiliers en France ?
Prélèvement à la source
Depuis le 1er janvier, le prélèvement à la source est en vigueur. L’objectif est de payer en 2019 les impôts sur les revenus de 2019. Ainsi, l’impôt sur les revenus de 2019 fera l’objet d’acomptes payés par prélèvement mensuels ou trimestriels. Pour les non-résidents qui perçoivent des revenus fonciers, cela se traduit par le prélèvement d’acomptes par l’administration fiscale sur leurs comptes bancaires en France. Le montant des prélèvements mensuels a été indiqué sur leur avis d’imposition 2018 (calculé en fonction des revenus déclarés de 2017). Les contribuables ont néanmoins la possibilité d’opter pour un prélèvement trimestriel (impots.gouv.fr).
Qu’il s’agisse du bien qui était leur résidence principale avant le départ, d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif, nombreux sont les français de Singapour qui sont propriétaires d’un bien immobilier en France. Voici les principales nouveautés fiscales.
1 – Imposition des revenus issus de la location
=> Revenus locatifs : taux minimum 20% jusqu’à 27.519 € et 30% au-delà
Le principe
Après de nombreuses annonces, discussions et allers-retours entre l’Assemblée Nationale et le Sénat, le taux minimum d’imposition des revenus de source française des non-résidents a augmenté.
Depuis le 1erjanvier 2019, ce taux d’imposition est de 20% jusqu’à un revenu net imposable net de 27 519 euros. Au-delà, le taux passe à 30% (art. 197A a CGI).
Une exception
Un non-résident a toujours la possibilité de demander le calcul de son taux d’imposition sur l’ensemble de ses revenus mondiaux s’il estime que ce taux est inférieur à 20%.
Dans ce cas, il doit déclarer à l’administration fiscale française l’ensemble de ses revenus (mondiaux). L’administration calculera alors son taux d’imposition sur l’ensemble de ses revenus. Toutefois elle n’appliquera ce taux que sur ses revenus de source française. (art. 197A b CGI).
Soit un contribuable domicilié hors de France, marié et ayant deux enfants à charge, qui a disposé en 2018 des revenus suivants :
- revenus de source française : revenus fonciers nets imposables : 7 500 € ;
- revenus de source étrangère : intérêts de créances : 1 500 € et salaires : 33 500 € (soit 30 150 € après déduction de 10 % pour frais professionnels) ;
- total : 39 150 €.
Impôt français normalement dû sur les seuls revenus de source française par application du taux minimum (20 %) : 7 500 € x 20 % = 1 500 €.
Impôt français théoriquement dû sur l'ensemble des revenus mondiaux par application du barème progressif (revenus 2016) : 1 403 €.
Taux moyen d’imposition :
1 403 / 39 150 = 3,58 %.
Ce taux moyen étant inférieur à 20 %, l’impôt effectivement dû en France est de :
7 500 x 3,58 % = 269 €.
source : impôts.gouv.fr - Bofip
=> Maintien de la CSG/CRDS au taux de 17,2%
Bête noire des non-résidents depuis quelques années, les prélèvements de CSG/CRDS sont toujours d’actualité.
Il n’y a pas de nouveauté dans ce domaine pour les propriétaires domiciliés à Singapour. En effet, la CSG/CRDS est maintenue pour les non-résidents hors de l’Union Européenne.
Ces prélèvements s’appliquent sur les revenus fonciers perçus en France. Ils s’appliquent également sur les plus-values en cas de vente d’un bien immobilier situé en France. Le taux est de 17,2%.
Pour rappel la CSG/CRDS est supprimée pour les résidents de L’UE, l’EEE et la Suisse.
2 – Imposition des revenus issus de la vente d’un bien immobilier
Si vous envisagez de vendre votre bien immobilier en France, c’est peut être le bon moment. Deux nouveautés permettent d’alléger l’imposition des plus-values réalisées par des non-résidents sur la vente de bien immobilier.
=> Exonération de plus-value sur la cession de la résidence principale
Un non-résident qui cède le bien immobilier qui constituait sa résidence principale en France à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France, est désormais totalement exonéré de plus-value de cession (art. 244 bis A CGI). Cela sous 2 conditions cumulatives :
- qu’il cède son bien au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert de son domicile fiscal hors de France, et
- qu’il n’ait pas mis sa « résidence principale » à la disposition d’un tiers entre son transfert de domicile et la cession, et ce à titre gratuit ou onéreux.
=> Prolongement du délai pour bénéficier de l’abattement de 150.000€
Lorsqu’il vend un bien immobilier qui ne remplit pas les critères de l’exonération ci-dessus, le non-résident bénéficie sous certaines conditions d’un abattement de 150.000 euros (et parfois 300.000 pour un couple) sur la plus-value réalisée lors de la vente de ce bien (art. 150U II 2e CGI). Pour un exemple chiffré, voir notre article sur les plus-values des non-résidents.
La loi de finance a allongé à 10 ans le délai pour bénéficier de cet abattement dans le cas où le bien était loué (auparavant 5 ans entre le départ de France et la cession).
Cependant il n’y a pas de délai lorsque le bien reste à la disposition du propriétaire.
Pour aller plus loin :
art. 13 Loi de Finances pour 2019
art. 150 U II, 2° du CGI
art. 197A CGI
Caroline Combaz
Très bon résumé des changements fiscaux pour les Francais de l’étranger. Merci Caroline. Une petite précision, pour les revenus locatifs, c’est le revenu net imposable c’est à dire les revenus bruts (Loyer) moins les charges qui sera imposé. La location meublée avec calcul des charges réelles permet dans la très grande majorité des cas de générer un revenu net comptable nul ou négatif du fait de l’application de l’amortissement du bien dans les charges. Les 3 autres options fiscales principales (ie location nue avec calcul des charges au réel ou au forfait et location meublée avec calcul des charges au forfait) génèrent généralement un revenu net foncier positif qui engendre la fiscalité indiquée dans l’article. Donc en faisant les bons choix, il est possible de rendre beaucoup plus attractif la location de sa résidence principale en France ou l’investissement locatif dans le but de se constituer un patrimoine type retraite à long terme, non?